Learning from Co-penhagen; Studiereis Co-housing en Co-financing
Leefbaar en Levendig zijn de kenwaarden van de projecten van DubbeLL – buurtontwikkelaars. Hiervoor zijn gemengde buurten en multifunctionele gebouwen cruciaal.
Omdat we regelmatig geconfronteerd worden met wensen voor gemeenschappelijk wonen en gedeeld eigenaarschap zijn we in september 2018 naar Denemarken gereisd. Daar is sinds de jaren ’60 veel ervaring met co-housing en coöperatieve eigendomsvormen opgedaan.
De studiereis start met een presentatie van Stine Kobold, teamchef bij KAB, een non-profit organisatie die woningen ontwikkelt en beheert; geen vrije sector-, maar wel (bijna 60.000) publieke woningen, woningen met een gelimiteerde huur, inclusief sociale woningen. In Denemarken wordt de term sociale woningbouw alleen gebruikt voor woningen die toegewezen worden aan mensen met een urgentie. Eén op de vier publieke woningen is een sociale woning.
Stine geeft ons een snelle introductie in de woningmarkt van Copenhagen en omstreken. Veel is herkenbaar: weinig locaties beschikbaar, dure grond, hoge prijzen en lange wachtlijsten. Ook de wens om markt- en publieke woningen zoveel mogelijk ruimtelijk te scheiden om het ontwikkelen en beheren eenvoudig te houden wijkt niet af van de Nederlandse praktijk. Net zo min als dat, binnen de gereguleerde markt, de gezamenlijke voorzieningen ten koste gaan van het individuele woonoppervlak en dat de bewoners zelf uiteindelijk bepalen hoe er gezamenlijk geleefd wordt. Wel geeft KAB - ter voorbereiding op het vaststellen van de huisregels - een aantal inspirerende workshops aan de toekomstige bewoners.
Doordat tien jaar geleden de belastingvoordelen voor woon-coöperaties zijn beperkt worden er sindsdien ook minder nieuwe coöperatieve woonvormen gerealiseerd.
Anders dan in Nederland worden de sociale/publieke huurwoningen in Denemarken nooit verkocht; al meer dan een eeuw komen de huuropbrengsten na het terugbetalen van de lening voor de investering ten goede aan een nationaal fonds voor bijzondere renovaties en van waaruit weer nieuwe initiatieven gefinancierd kunnen worden. Bij nieuwe ontwikkelingen worden steevast 20% publieke woningen gerealiseerd.
Eén van de grootschalige uitbreidingswijken is Nordhaven, een nieuwe wijk die dicht bij het stadscentrum gerealiseerd wordt op voormalige haventerreinen. Het stedenbouwkundig ontwerp én diverse markante gebouwen hierbinnen zijn ontworpen door Cobe Architects. Stine Lund Hansen, Director of Business Development and Communications en Project Director Thomas Krarup geven ons een uitgebreide toelichting op dit plan en op enkele andere multifunctionele projecten die het bureau gerealiseerd heeft. Kenmerkend voor hun werk zijn de hoge duurzaamheidsambities, referenties aan de vroegere functies van de gebouwen en gebieden waar ze hun plannen realiseren en een continu streven om publieke functies in het gebouw op te nemen om op die manier sociaal contact te stimuleren.
In de skybar van de door Cobe herontwikkelde voormalige graansilo spreken we Juriaan van Meel, een Nederlandse expert op het gebied van programma’s van eisen, werkzaam in Nederland en Scandinavië en al meer dan tien jaar wonend in Copenhagen. Via hem krijgen we een goed inzicht in de voor- en nadelen van het gezamenlijke eigendom van woongebouwen in Denemarken in een systeem genaamd Andelsboliger (letterlijk: Aandeelwoning). De bewoners zijn gezamenlijk eigenaar van het gehele complex, het privé woonoppervlak bepaalt het percentage van aandelen dat men verwerft. Bij verkoop zijn twee systemen mogelijk, de prijs wordt bepaald door de vrije markt of de waarde van het aandeel ligt langjarig vast (hiermee blijft wonen op dure locaties betaalbaar). De toewijzing kan ook op twee manieren plaatsvinden: na een ballotage door de gehele coöperatie of enkel door de verkopende bewoner (dat laatste werkt overigens het betalen van een bedrag onder tafel of hoge overnamekosten voor de inrichting in de hand). Interessant bij dit soort complexen is de mogelijkheid om de plint op de begane grond te verhuren aan winkels of bedrijven en daarmee de gezamenlijke kosten te drukken.
Ook in Copenhagen is de fiets een ideaal vervoersmiddel voor een stadstoer. We bezoeken dan ook op een huurfiets diverse andere projecten met gemengde functies. Waaronder Park Superkilen (ontworpen door B.I.G. in combinatie met het kunstenaarscollectief Superflex) waar de inrichting van de openbare ruimte en het straatmeubilair door de ontwerpers samen met de buurtbewoners is bepaald.
Gehl Architects (van de beroemde the-city-at-eye-level-Jan-Gehl) heeft voor Lejerbo Copenhagen, een sociale woningbouwvereniging de volgende client-strategy opgesteld: “The ambition of the strategy was to expand the approach of social housing in Copenhagen, from high quality buildings to a complete strategy with quality outdoor areas. The principles underline the importance of creating space for life that encourage a vibrant public life where residents can meet”. Op basis hiervan heeft BIG haar eerste sociale woningbouwproject ontworpen. De gebogen vorm van het gebouw zorgt ervoor dat er meer openbare ruimte ontstaat die doorloopt tot aan, in en achter het woongebouw. Door een enthousiaste bewoonster worden we rondgeleid in het gebouw, dat een gezamenlijke tuin, maar ook een gezamenlijke woonruimte naast de hoofdentree kent.
Op het Krøyers Plads bezoeken we drie woongebouwen van Cobe waarvan de contouren in workshops met de omwonenden tot stand zijn gekomen. De begane grond van alle drie de blokken bevat publieke functies (vooral horeca) die zorgen voor een levendige plint, maar ook de bestaande buurt in contact met de nieuwe bewoners brengt.
Recent zijn in Copenhagen ook diverse infrastructurele werken, zoals oevers en bruggen gerealiseerd die allemaal naast een puur functionele ook een sociale betekenis vervullen. Het duidelijkst is dit zichtbaar bij the Circle Bridge van Eliasson.
Een half uur rijden vanaf Copenhagen bevindt zich het Farum Midtpunkt, een gigantisch Neave Brown-achtig project uit de jaren ‘70, waar zeer veel aandacht is uitgegaan naar de gemeenschappelijke ruimtes in de vele, vrij gesloten ogende, woongebouwen. Hier zijn brede binnenstraten, met sport- en speelruimtes voor de jeugd en gezamenlijke woonkamers en dito terrassen gerealiseerd. Achterstallig onderhoud wijst er op dat deze voorzieningen op dit moment niet meer met veel liefde gebruikt worden.
In de woongemeenschap Bakken enkele kilometers verderop worden we met koffie en taart van appels uit de eigen boomgaard opgewacht door drie bewoners: Flemming, in 1976 mede oprichter, Sara, afgestudeerd op woongemeenschappen en Louise, organisatiedeskundige en enthousiaste moeder van een jong gezin. Alle drie overtuigde ambassadeurs van gemeenschappelijke wonen en speciaal van Bakken. Hier wonen 27 huishoudens ieder in een eigen vrijstaand koophuis. Nieuwe woningeigenaren kopen tevens 1/27e aandeel van de gemeenschappelijke gronden en van het clubhuis en committeren zich daarbij aan de regels van de woongroep. Die bestaan onder meer uit 4 werkdagen op het land per jaar en één keer per maand koken voor wie mee eet. Het clubhuis biedt ruimte aan een professionele keuken, een eetruimte met 100 zitplaatsen, een wasruimte, biljartkamer, logeerplaatsen en een sportzaal, die door de kinderen dagelijks en door yoga liefhebbers wekelijks gebruikt wordt. De organisatie van de woongroep blijkt in opzet zeer eenvoudig, de wooncultuur en de ongeschreven regels lijken wat uitgebreider. De kern bestaat uit privacy voor het gezin, met een sterke sociale band binnen de hele groep. Bewust wordt de samenstelling van de groep divers in leeftijd gehouden. Zo wonen er altijd kinderen en senioren. We krijgen het beeld van een wel heel ideaal en financieel sterk co-housing project.
Niet ver van Bakken ligt het woonblok Fredensborghusene van Jorg Utzon, hét voorbeeld van co-housing uit de jaren ‘70 en mag dus ook zeker niet ontbreken tijdens onze inspiratietocht. Het clubhuis wordt door de bewoners zelf gebruikt, maar ook regelmatig verhuurd, voor groepen boven de 30 personen kan de chef een menu samenstellen.
Tingbjerg is een ‘challenged area’ of simpelweg ‘Ghetto’ (sic), zoals dat in Deense beleidstermen heet; een probleemwijk, ver van het stadscentrum. Hier wordt zeer veel geld geïnvesteerd in de opwaardering van de woningen, maar ook de publieke voorzieningen en openbare ruimte. Ook hier weer een bijzonder project van Cobe: een uitbreiding van een bestaande, enigszins vervallen school met een openbare bibliotheek. Daarnaast wordt er tussen de andere bestaande gebouwen ook verdicht. Hier wordt eveneens geëxperimenteerd met nieuwe vormen van eigenaarschap, waaronder co-ownership en gemengde huur-/koopvormen om mensen te verleiden in deze wijk te komen wonen.
Zuidelijk van het centrum bevindt zich de universiteitscampus. Met als hoogtepunt het Teitgen Kollegiet, een cirkelvormig studentencomplex met 360 woningen en een groot aantal gedeelde voorzieningen. De kamers zijn volledig ingericht en beschikken over eigen badkamers. Per 12 kamers is er een grote gemeenschappelijke eetkeuken/woonkamer en daarnaast nog een studeerkamer. Per verdieping is er een wasserette aanwezig en centraal op de begane grond zijn werkplekken, fietsstallingen, een feestruimte, een muziekkamer en vergaderkamers. Om een kamer te krijgen wordt van de studenten een motivatiebrief verwacht en daarna een actieve deelname aan het sociale leven verlangd.
Tussen de Campus en het vliegveld, in Orestad, zijn de beroemde V-, M- Mountain en 8-projecten van de Bjarke Ingels Group te vinden. Alle vier deze woongebouwen kennen een plint met publieke functies, in het 8-gebouw is bijvoorbeeld een grote kerk geïntegreerd, en een zorgvuldig vormgegeven openbare ruimte. Transparantie van de woningen en het realiseren van gemeenschappelijke ruimten op strategische punten in het gebouw is bewust ingezet om interactie tussen de bewoners te bevorderen.
In twee dagen hebben we in Kopenhagen veel geleerd van de organisatie en financiering van de woningmarkt in Denemarken en de daar gehanteerde systemen met huur, koop en de verschillende tussenvormen daarvan.
Dergelijke gemengde eigendomsvormen zijn ook in Nederland zeker bruikbaar. We gaan die zeker toepassen. In het voorjaar van 2019 gaan we terug naar Denemarken om ons verder te verdiepen in voor Nederland vernieuwende woonvormen.
Interesse om mee te gaan; meld je nu vast aan op: info@dubbel-l.nl
# Co-design, #co-housing, #coöperatief wonen, #wooncooperatie #co-ownership en #co-financing. #neighbourhooddevelopment #aandeelwoning
Enkele relevante artikelen voor verdere informatie:
https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/17535069.2018.1465582
https://4allsentientbeings.wordpress.com/2015/05/28/bakken-cohousing-in-northern-denmark/
http://kollektivhus.nu/pdf/Bertil%20Lidewij%20article%20corr%20aug%2014.pdf
http://www.samenhuizen.net/cohousingdk/deel2/II1.htm
https://www.archdaily.com/83307/8-house-big
http://scaledenmark.dk/en/info
https://copenhagenarchitecture.dk/guided-architecture-tours-in-copenhagen/
http://fbgruppen.dk/